Η Ελλάδα έχει γίνει ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς για επενδυτές που αναζητούν άδεια διαμονής στην Ευρώπη. Το πρόγραμμα Golden Visa, που ξεκίνησε το 2013, προσφέρει κάτι που λίγα άλλα προγράμματα μπορούν να υποσχεθούν: πρόσβαση στη ζώνη Schengen χωρίς καμία υποχρέωση ελάχιστης διαμονής.
Αλλά ας είμαστε ειλικρινείς. Η διαδικασία μπορεί να φαίνεται συντριπτική όταν την αντιμετωπίζεις για πρώτη φορά. Χιλιάδες σελίδες με ελληνική γραφειοκρατία, διαφορετικές επενδυτικές ζώνες, και κανόνες που άλλαξαν πρόσφατα το 2024—είναι εύκολο να χαθείς.
Γι’ αυτό έχω συγκεντρώσει αυτόν τον πρακτικό οδηγό. Δέκα ξεκάθαρα βήματα που θα σε οδηγήσουν από την αρχική ιδέα μέχρι την κάρτα διαμονής στα χέρια σου.
Τι Πρέπει να Ξέρεις Πριν Ξεκινήσεις
Το ελληνικό Golden Visa δεν είναι για όλους. Χρειάζεται σημαντική οικονομική επένδυση—τουλάχιστον €250,000 σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά συχνά €400,000 ή €800,000 ανάλογα με την τοποθεσία.
Από τον Απρίλιο του 2024, η κυβέρνηση διπλασίασε τα όρια σε δημοφιλείς περιοχές. Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη—όλα απαιτούν τώρα €800,000 για μονό ακίνητο άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων. Σε λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές, το όριο είναι €400,000.
Υπάρχει όμως και μια εξαίρεση που πολλοί παραβλέπουν: η μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε οικιστικά ή η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων μπορεί να γίνει με €250,000, χωρίς όριο τετραγωνικών μέτρων σε ορισμένες περιπτώσεις.
Βήμα 1: Προεπιλογή και Έλεγχος Επιλεξιμότητας
Πρώτα πρέπει να επιβεβαιώσεις ότι πληροίς τις βασικές προϋποθέσεις. Πρέπει να είσαι υπήκοος χώρας εκτός ΕΕ, να έχεις καθαρό ποινικό μητρώο, και να διαθέτεις τα απαραίτητα κεφάλαια.
Δεν υπάρχουν ελάχιστες απαιτήσεις ηλικίας ή γλώσσας, κάτι που κάνει το πρόγραμμα πιο προσιτό από άλλα. Η οικογένειά σου—σύζυγος, εξαρτώμενα παιδιά κάτω των 21 ή 24 ετών αν σπουδάζουν, και γονείς άνω των 65—μπορεί να συμπεριληφθεί στην αίτηση.
Για αυτό το στάδιο, πολλοί επενδυτές συνεργάζονται με το Global Residence Index, έναν γνωστό οργανισμό για επενδυτική μετανάστευση, που προσφέρει υπηρεσίες προελέγχου για να ευθυγραμμίσουν τη διαδικασία με την εξειδικευμένη γνώση τους σε θέματα due diligence.
Βήμα 2: Απόκτηση Ελληνικού ΑΦΜ και Τραπεζικού Λογαριασμού
Το ελληνικό σύστημα απαιτεί να έχεις Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) πριν προχωρήσεις. Μπορείς να υποβάλεις αίτηση στην τοπική εφορία, είτε διαδικτυακά είτε αυτοπροσώπως, με το διαβατήριό σου και απόδειξη διεύθυνσης.
Παράλληλα, θα χρειαστείς ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για τις μεταφορές κεφαλαίων. Οι τράπεζες δέχονται πελάτες εκτός ΕΕ, αλλά περίμενε αυστηρούς ελέγχους λόγω των κανονισμών AML.
Βήμα 3: Επιλογή Ακινήτου και Due Diligence
Εδώ γίνεται η μαγεία—αλλά και τα μεγαλύτερα λάθη.
Πρέπει να επιλέξεις ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις: σωστή ζώνη, σωστό μέγεθος, χωρίς βάρη. Η πρόσληψη Έλληνα δικηγόρου είναι απαραίτητη για έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικών εγκρίσεων.
Πολλοί επενδυτές υποτιμούν αυτό το βήμα. Ένα ακίνητο που φαίνεται τέλειο μπορεί να έχει κρυφά νομικά προβλήματα που θα καθυστερήσουν ή ακυρώσουν την αίτησή σου.
Βήμα 4: Εξασφάλιση Χρηματοδότησης (εάν χρειάζεται)
Η μετρητά είναι η προτιμώμενη μέθοδος. Οι υποθήκες επιτρέπονται, αλλά περιπλέκουν την έγκριση επειδή ο δανειστής πρέπει να επιβεβαιώσει το επενδυτικό μέρος.
Η χρηματοδότηση εκτός ΕΕ είναι περιορισμένη, οπότε πλήρης πληρωμή με μετρητά είναι ιδανική για ομαλή διαδικασία.
Βήμα 5: Υπογραφή Προσύμφωνου και Καταβολή Προκαταβολής
Μόλις βρεις το σωστό ακίνητο, υπογράφεις προσύμφωνο και καταβάλλεις προκαταβολή—συνήθως 10% της αξίας.
Η περίοδος χάριτας που ίσχυσε για αιτήσεις πριν τις αλλαγές του 2025 έχει λήξει, οπότε τα νέα όρια ισχύουν πλέον πλήρως.
Βήμα 6: Ολοκλήρωση Αγοράς
Η εκτέλεση του συμβολαιογραφικού εγγράφου είναι η επίσημη μεταβίβαση—μπορεί να γίνει με πληρεξούσιο αν δεν μπορείς να παρευρεθείς αυτοπροσώπως.
Θα πληρώσεις φόρο μεταβίβασης 3% (νέες κατασκευές μπορεί να έχουν ΦΠΑ 24% ως εναλλακτική). Πρέπει να κατέχεις 100% του ακινήτου ή πλήρη μετοχές εταιρείας αν η αγορά γίνεται μέσω νομικής οντότητας.
Βήμα 7: Υποβολή Αίτησης Άδειας Διαμονής
Από το 2026, η διαδικασία υποβολής έχει συγκεντρωθεί σε διαδικτυακή πύλη. Θα χρειαστείς να συμπεριλάβεις το ΑΦΜ σου, τραπεζική απόδειξη, τίτλο ιδιοκτησίας, ασφάλιση υγείας, με βιομετρικά στοιχεία να ακολουθούν αργότερα.
Η προσοχή στη λεπτομέρεια εδώ είναι κρίσιμη. Ελλιπή έγγραφα είναι η κύρια αιτία καθυστερήσεων.
Βήμα 8: Συλλογή Βιομετρικών Δεδομένων
Θα επισκεφθείς ελληνικό προξενείο ή αρχή στη χώρα σου για δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφία. Αυτό είναι τυπική διαδικασία για όλους τους αιτούντες.
Βήμα 9: Λήψη Έγκρισης και Παραλαβή Κάρτας Άδειας
Η διαδικασία έγκρισης διαρκεί 60-120 ημέρες. Μόλις εγκριθείς, παραλαμβάνεις την κάρτα σου στην Ελλάδα.
Το ποσοστό επιτυχίας είναι υψηλό αν τα έγγραφά σου είναι πλήρη. Τα κοινά προβλήματα περιλαμβάνουν ελλιπή due diligence και παραβιάσεις κανόνων ενοικίασης.
Βήμα 10: Ανανέωση και Συντήρηση
Η άδεια διαμονής ανανεώνεται κάθε 5 χρόνια, επ’ αόριστον αν διατηρείς την επένδυση. Μπορείς να πουλήσεις και να αντικαταστήσεις με άλλο επιλέξιμο περιουσιακό στοιχείο.
Οι μακροπρόθεσμες ενοικιάσεις επιτρέπονται, με αποδόσεις περίπου 4-5%. Αλλά προσοχή—οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις όπως το Airbnb απαγορεύονται στις βασικές κατοικίες που χρησιμοποιούνται για Golden Visa σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας. Έλεγξε τους τοπικούς κανονισμούς πριν σχεδιάσεις τη στρατηγική ενοικίασής σου.
Κόστη που Πρέπει να Υπολογίσεις
Η επένδυση σε ακίνητα δεν τελειώνει στην τιμή αγοράς. Υπάρχουν πρόσθετα κόστη που πολλοί επενδυτές παραβλέπουν.
Τα δικηγορικά έξοδα κυμαίνονται μεταξύ 1-2% της αξίας του ακινήτου. Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% για μεταχειρισμένα ακίνητα. Τα συμβολαιογραφικά τέλη προσθέτουν άλλο 1-1,5%. Και τα κυβερνητικά τέλη για την άδεια διαμονής ξεκινούν από €2,000 ανά αιτούντα.
Για μια οικογένεια τεσσάρων ατόμων με επένδυση €400,000, τα συνολικά κόστη μπορούν να φτάσουν τα €450,000-480,000 συμπεριλαμβανομένων όλων των εξόδων.
Εναλλακτικές για Όσους Αναζητούν Ιθαγένεια
Αν ο στόχος σου είναι η ιθαγένεια και όχι απλώς η άδεια διαμονής, αξίζει να εξετάσεις και τα καραϊβικά προγράμματα. Η Ελλάδα απαιτεί 7 χρόνια πραγματικής διαμονής για πολιτογράφηση, ενώ προγράμματα όπως το St. Kitts και Nevis προσφέρουν πλήρη ιθαγένεια μέσω επένδυσης σε ακίνητα σε 4-6 μήνες, χωρίς υποχρέωση διαμονής. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με επενδύσεις σε ακίνητα στην Καραϊβική: https://globalresidenceindex.com/real-estate/st-kitts-and-nevis/
Συχνά Λάθη που Πρέπει να Αποφύγεις
Η εμπειρία δείχνει ότι τα περισσότερα προβλήματα προέρχονται από τρεις πηγές.
Πρώτον, η επιλογή ακινήτου χωρίς σωστό νομικό έλεγχο. Ακίνητα με εκκρεμείς υποθήκες, διαφορές κληρονομιάς ή πολεοδομικές παραβάσεις μπορούν να ακυρώσουν την αίτησή σου μήνες αργότερα.
Δεύτερον, η υποτίμηση του χρόνου. Η διαδικασία διαρκεί 4-8 μήνες στην καλύτερη περίπτωση. Όσοι βιάζονται κάνουν λάθη που κοστίζουν ακριβά.
Τρίτον, η έλλειψη τεκμηρίωσης προέλευσης κεφαλαίων. Οι ελληνικές αρχές και οι τράπεζες απαιτούν πλήρη ιστορικό. Χωρίς καθαρή απόδειξη νόμιμης προέλευσης, η αίτηση απορρίπτεται.
Ο Δρόμος προς την Ιθαγένεια
Το Golden Visa δεν οδηγεί αυτόματα σε ελληνική ιθαγένεια—αλλά ανοίγει τον δρόμο.
Μετά από 7 χρόνια νόμιμης διαμονής στην Ελλάδα, μπορείς να υποβάλεις αίτηση για πολιτογράφηση. Αυτό απαιτεί πραγματική παρουσία στη χώρα, γνώση της ελληνικής γλώσσας, και ενσωμάτωση στην ελληνική κοινωνία.
Για όσους θέλουν απλώς ευρωπαϊκή κινητικότητα χωρίς υποχρέωση διαμονής, η ανανεώσιμη άδεια διαμονής είναι αρκετή. Για όσους σχεδιάζουν μακροπρόθεσμη εγκατάσταση στην Ευρώπη, η ιθαγένεια είναι ο απώτερος στόχος.
Γιατί η Ελλάδα το 2026
Η Ελλάδα προσφέρει κάτι μοναδικό: συνδυασμό χαμηλότερου κόστους ζωής, μεσογειακής ποιότητας ζωής, και πλήρους πρόσβασης στην ΕΕ.
Η οικονομία έχει σταθεροποιηθεί μετά τα δύσκολα χρόνια. Η αγορά ακινήτων δείχνει σταθερή ανάκαμψη, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τα νησιά. Οι τουριστικές αποδόσεις παραμένουν ελκυστικές για επενδυτές.
Ταυτόχρονα, τα όρια επένδυσης αυξήθηκαν σημαντικά το 2024. Η τάση δείχνει ότι περαιτέρω αυξήσεις είναι πιθανές. Όσοι δρουν τώρα εξασφαλίζουν τις τρέχουσες συνθήκες.
Τελικές Σκέψεις
Η απόκτηση άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα δεν είναι απλή διαδικασία. Απαιτεί προσοχή, υπομονή, και σωστή καθοδήγηση.
Αλλά τα οφέλη είναι πραγματικά: ελεύθερη πρόσβαση σε 27 χώρες της ΕΕ, δυνατότητα διαμονής σε μια από τις ομορφότερες χώρες της Μεσογείου, και επένδυση σε αγορά με αναπτυξιακές προοπτικές.
Τα δέκα βήματα που περιγράφηκαν δεν είναι θεωρία. Είναι η πρακτική διαδρομή που ακολουθούν επιτυχημένοι επενδυτές κάθε χρόνο.
Η απόφαση είναι δική σου. Η ευκαιρία είναι εδώ.
